小区内明明有大量空置的停车位，但开发商却只卖不租，即便卖不出去，也仅仅开放少量的停车位租赁数额，从而导致小区内大量停车位闲置，业主却只能将自家的车停在小区外，造成诸多不便。开发商以不租促销售，对小区停车位只售不租的行为存在一定的不合法性。

小区内的停车位大致可以分为三类：

第一类是根据开发商开发建设时的规划条件，规划用途即是用于停放车辆的停车位；

(资料图)

第二类是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位；

第三类是人防车位。

第一类停车位：

对于第一类车位，即建筑区划内规划用于停放车辆的车位而言，根据《民法典》第二百七十五条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”在停车位出售前，一般停车位的产权由开发商所有，开发商有权出售、附赠、出租等，而根据《民法典》第二百七十六条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”等相关规定，开发商虽然有权处分享有所有权的停车位，但是应当首先满足业主的需要，如果开发商只售不租，或者不合理限制租赁车位的数额，从而使业主在小区内有大量闲置停车位的情况下却无处停车，显然不满足合理的配置比例要求，其行为违反了相关法律规定。

第二类停车位：

第二类车位即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位是属于业主共有的车位。开发商无权出售或者出租，根据《民法典》第二百七十八条的规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动需要经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，开发商无权进行处分。

第三类停车位：

第三类车位是人防车位。人防车位的所有权归国家所有，一般开发商只有出租的权利，因此，对于人防车位而言，开发商不得出售只能出租。

另外，在实践中，对于开发商对停车位的处分而言，一般业主与开发商争议最大的是第一类车位，很多小区存在开发商以只出售不出租的形式倒逼业主购买停车位，或者将小区停车位零散或者打包出售、租赁、抵押给第三方的情形。

在这种情况下，《民法典》明确规定了小区内规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要，业主也可以在当地的《物业管理条例》等法律法规中找下是否有更严格的限制性规定，如《潍坊市物业管理条例》第十六条第一款规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人未有约定，业主、物业使用人要求承租尚未出售、附赠的车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

《福建省物业管理条例》第六十四条第三款明确规定，建设单位不得将物业管理区域内规划的车位（库）出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。因此，在当地有相关限制性规定的情况下，开发商对第一类车位只售不租的行为更是明显违法，业主可以对开发商的违法行为取证后向相关行政主管部门投诉、举报，向法院起诉等，从而维护自身的合法权益。